¿Sobre quién recae la responsabilidad en caso tener que realizar reparaciones o mantenimientos o simples arreglos de la vivienda que alquilo?
Esta es una de las preguntas que más olvidamos a la hora de celebrar el contrato de alquiler o locación, pero que llegado el caso de tener que hacer reparaciones debemos conocer qué dice la ley saber cuáles son nuestros derechos o deberes tanto como locatario (inquilino) como si soy locador (inmobiliaria o propietario del inmueble)
La actual ley de Alquiler de Argentina, Ley 27.551, nos brinda las herramientas y ciertas pautas a la hora de realizar las reparaciones de viviendas alquiladas.
En primer caso es importante resaltar que recaen sobre el propietario (locador) todos los gastos que refieran al mantenimiento de la vivienda en las condiciones en las que se contrató, pero siempre que la causa del arreglo no sea culpa del inquilino, por lo tanto el locador es quien debe hacerse cargo de los gastos que se produzcan por el buen uso o paso del tiempo y que sirvan al uso y goce de la vivienda conforme lo arreglado en el alquiler.
¿Qué pasa si el propietario o la inmobiliaria se niega a realizar la reparación?
Para darle solución a este problema debemos distinguir dos supuestos, el primero si la reparación es urgente y el segundo si la reparación no es urgente.
Para los casos en los que la reparación a realizar sea de carácter urgente, como lo es por ejemplo la falta de funcionamiento del calefón, o la rotura de un caño que provoca una pérdida de agua, el inquilino debe NOTIFICAR al propietario o inmobiliaria al domicilio que figura en el contrato para anoticiarlos de la necesidad de llevar a cabo el arreglo. Si transcurrido el plazo de 24 HORAS CORRIDAS desde la recepción de la notificación el locador no emite respuesta alguna o la respuesta es de negación a la realización de la reparación, es el inquilino quien puede llevar a cabo el arreglo, previamente para ello debe notificar al locador que será él quien se hará cargo de los arreglos, así lo gastado deberá serle reintegrado por el propietario o descontado del alquiler.
Ahora, en los supuestos en lo que la reparación no tenga este carácter de urgente como lo es el hecho de un picaporte suelto en una habitación o una traba de ventana interna, de misma manera se debe realizar la NOTIFICACION al locador en el domicilio consignado en el contrato intimándolo para que realice el arreglo en un plazo no inferior de 10 DIAS CORRIDOS desde la recepción de la notificación, si vencido el plazo no hubo respuesta o no se llevó a cabo la reparación, es el inquilino quien puede llevarla a cabo y lo gastado en concepto de la reparación debe serle reintegrado o descontado del alquiler.
Puede suceder también que el problema tenga tal magnitud que vuelva imposible habitar el inmueble, para esos casos la ley de Alquileres nos brinda también las posibles soluciones, estas son, o bien resolver o rescindir el contrato de locación, o dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no se puede habitar el inmueble.
Veamos con ejemplos como se debe actuar para tener un entendimiento completo:
Ejemplo 1 : El día 14 de Marzo se rompe el calefón de tal manera que es imposible el uso del mismo. Lo primero que debo hacer es inmediatamente comunicar al propietario del problema e intimarlo a que realice el arreglo (siempre es importante que a fines de resguardos jurídicos esta comunicación se haga por medios fehacientes, sea carta documento o en su defecto por mail). Una vez que el propietario recibe la notificación tiene un plazo de 24 horas corridas para dar alguna respuesta, por lo que si el dueño recibió la notificación sobre el problema del calefón el 14 de marzo a las 11 de la mañana, el propietario tiene tiempo de contestar hasta el 15 de Marzo a las 11 de la mañana. En caso de expresar que no lo arreglaría o no contestar, el inquilino puede proceder a la reparación, y lo gastado se descontará del alquiler a cobrar en el mes de Abril.
Ejemplo 2: El día 18 de Marzo se comienza a rajar el marco de la puerta de uno de los dormitorios de la casa alquilada. Nuevamente, lo primero que debe hacer es comunicar fehacientemente al propietario de este problema e intimarlo a la reparación del mismo, suponiendo que la recepción de la notificación tenga como fecha el 19 de marzo a las 10 de la mañana. El dueño del inmueble tiene en este caso un plazo de 10 días corridos para proceder a la reparación del marco de la puerta, por lo que si al 29 de enero a las 10 de la mañana no ha procedido la reparación es el inquilino quien puede realizarla y debe serle descontado del alquiler del mes de Abril.
Actualmente existen algunas zonas grises respecto a cuando un arreglo es imputable o no al inquilino, mucho se ha escrito respecto al simple hecho de cambiar el flotante del inodoro, sin embargo no hay una respuesta infalible para aquellos casos en los que la reparación recaiga en algo tan simple pero a la vez tan complejo. Siempre hay que tener en vista el caso concreto de la cuestión a reparar, y no olvidar que los contratos deben celebrarse, interpretarse y EJECUTARSE de BUENA FE por ambas partes.
