¿Cuáles son nuestros derechos frente a reparaciones de un inmueble en carácter de inquilino o propietario? ¿Cuál es la importancia de conocerlos? Escribí anteriormente un artículo sobre alquileres en Argentina, clic acá para más información. ¿Te gustaría entender justamente que son estas reparaciones conocida como mejoras y qué dice la ley al respecto?
No debemos olvidar al analizar este tema que se parte del supuesto de que hay un contrato de locación de un inmueble, es decir estamos alquilando ya sea en carácter de inquilino o propietario.
El Artículo N.º 751 del Código Civil y Comercial de la República Argentina nos define qué son las mejoras, el mismo nos dice: “Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias”
Analizando el articulo mencionado con la expresión “aumento del valor intrínseco” se puede entender al que se da en la corporeidad del objeto o dentro del perímetro del inmueble específicamente para el caso de los alquileres. Pero vamos a poner foco en la clasificación final del artículo, porque es la que presenta más dificultades a la hora del reconcomiendo de los gastos en un inmueble alquilado.
El Código Civil nos enumera tres clasificaciones, es muy importante tener en claro a que se refiere cada una de ellas para identificar si puedo o debo realizar la mejora y cuales son las consecuencias para cada una de ellas.
En primer lugar se encuentran las MEJORAS NECESARIAS: son aquellas indispensables para mantener la cosa (el inmueble) en el estado en el que se encontraba al momento de contratar (alquilar) y que de no hacerlo puede ocasionar un daño o deterioro. Un ejemplo sería que la casa alquilada un día de lluvia comienza a tener filtraciones de agua por el techo. Como vimos en el otro artículo, esa reparación se debe realizar intimando al propietario para que la realice y de no hacerlo podrá ser el inquilino quien la realice, con una devolución de lo gastado. Esta regla de devolución del dinero en concepto de la reparación realizada por el inquilino solo se aplica para los contratos de locación.
Seguido se clasifican a las MEJORAS ÚTILES: estas se refieren a las mejoras que no hacen falta realizarse para mantener la cosa, pero esa mejora supone un provecho y es útil para cualquier persona. Un ejemplo de esta mejora puede ser colocar rejas a una vivienda que no las tiene. En este caso si es el inquilino quien la realiza, el propietario no está obligado a reconocer lo gastado pero si podría hacerlo, también la ley otorga la posibilidad de retirar las rejas siempre que eso no deteriore la vivienda.
Y para finalizar las MEJORAS SUNTUARIAS O DE MERO LUJO: nos referimos a aquellas que solo son de utilidad para el sujeto que realiza esa mejora, puede ser identificada con el lujo, o con el gusto personal de quien se beneficia de ella. Como ejemplo podemos decir el hecho de colocar un jacuzzi o hacer una estatua de Messi, o del Abuelo de quien la habita. Al igual que en el supuesto anterior, estas mejoras tampoco son indemnizables es decir que no está obligado el propietario del inmueble alquilado a reconocer los gastos provocados para estos casos, pero podría hacerlo.
Entonces para cerrar con las ideas, debemos distinguir a la hora de realizar reparaciones o mejoras en el lugar que alquilamos si nos encontramos frente a una mejora necesaria, útil o suntuaria para poder anticiparnos a la devolución o no del dinero gastado. Si nos encontramos en el supuesto de que la mejora es necesaria, debemos también distinguir si esa mejora es urgente o no y realizar las intimaciones con los plazos que estipula la ley, como se explica en “Reparaciones en casas y departamentos en Argentina”.
